关于房地产,我还有这几个见解

    我的结论是基于基本面+宏观+量化的分析框架。从基本面看，无论从租售比、收入比、国际横向比较等等，房价早在多年前就高估了，但这个高估由于趋势内在的正反馈机制持续了很长时间。从宏观的反身性正反馈循环看，大循环已经终止，信用周期处于拐点，而目前的局部流动性涌动则是逆趋势而动。从量化来看，全国房地产价格仍然在快速的指数增长，但深圳和上海呈现出明显的“超指数”增长特征，预示着未来很大概率会进入震荡。总而言之，今年很可能是房地产市场的拐点。

与其他资产不同，房地产基于信用周期，是长周期，甚至是超长周期几十年的资产，价格趋势的变化也以十年计。如果房地产价格反转，其趋势的持续也会是长时期的。对于一个家庭而言，房产几乎是一生的积蓄，赶上了好的长期上升趋势，家庭财富会急剧增加，但如果遇到趋势反转，趋势的强大力量也会摧毁无数人的梦想。

1.真正的好户型，一定是面宽大于进深，赠送大于使用，院子大于房间。

2.真正的好楼盘，一定对外立面、小区花园、保安礼仪等形象工程管理得比较严格的楼盘（不许包阳台等等）。

3.沉没成本不应影响当前决策，过去错过的买房机会跟你现在要不要买房半毛钱关系都没有。在这一方面，外地人表现得果断一点，熟悉情况的本地人囿于沉没成本，往往错失买房机会。

4.人生最重要的不是房子，是借助房子这个时代——吃好、喝好、玩好、过上自己想要的生活。

5.置换是未来的主流需求；棚改拆迁是较大规模的置换；借钱买房的时代已经过去，自助换房的时代正在来临。

6.一个人买房买的是房子，很多人买房买的是资产。这就是限购的精髓。用流动性换到钱才是财富，而不是房子本身。

7.儿童（小学生）是最有价值的人群，几乎每个家庭都在围绕着孩子运转，把较好的资源、关怀给孩子。所以分析城市基本面，主要看两个指标：婴幼儿的出生率和小学生的增加率，能赢得这两个指标的城市，特别是中国最有希望的城市。而买房的标准，也是学区排名前列，交通第二。

8.房地产代表的是一个时代，中国人从物质稀缺到物质极大丰富的时代。尽管房价高昂不下，但总体而言，人们越住越好是真的。

9.好的样板示范区不等于好的产品。好的产品也不一定非要奢侈的示范区。

10.房价涨易跌难的原因在于业主群不断扩大。楼盘开盘之前的业主是开发商、政府，开盘之后的业主可是无数的小市民。

11.刚需买房你最应该关心的不是房价，而是你确定是不是一定要在这个城市生活，你的职业规划是不是跟这个城市的产业发展方向相契合。所谓先选工作再选房子，如果你立志于IT，北京、杭州、深圳是不错的选择；如果你是从事制造业，东莞、长沙、重庆是你所应当关注的。

12.中国人的理想生活是有两套房：一套房在城里，用来工作期间的长住；另一套房是在距离这个城市不远的农村，田园牧歌，小酒独酌。

NO.2 | 贰

13.房地产前三十年是政府规划、房企开发，后三十年很有可能是房企规划、房企开发。因为从修楼盘到造新城、玩旧改，大开发商的规划建议权分量越来越重，市场指导政府的迹象也越来越明显。这些开发商如万科、金茂都希望自己不是单纯的“修楼工”，而是能够通过长期耕耘、影响城市发展路径、分享城市发展红利的“城市运营商”。

14.中国有城市化，但没有逆城市化，只有新农村化。因为农村郊外的土地都是集体所有制，落户比城市更困难。

15.未来绿城龙湖这样的匠心开发商会活的越来越好，因为人们越来越愿意为匠心买单。

16.都说融创是黑马，但我觉得较大的黑马还是金茂。融创2003年起家，十余年增长30多倍；金茂10年之前，还没有房地产业务，2009年销售额不到10亿，2016年销售额接近500亿，相当于7年增长50倍。

17.万达转型轻资产思路是没错的，但是万达的品牌和运营能力不一定构成核心竞争力。从此角度而言，万达只是具备代建这种轻资产输出能力，虽然效率超群，但在商场运营能力方面，万达还不算业内优质，远远没有到一骑绝尘的地步。对终极目标为追求高租金收益水平、并据此进行眼花缭乱金融运作的商业地产投资商而言，是否有勇气选择万达这样的合作伙伴，其实是有顾虑的。万达集团代建的高效率+大悦城地产的高租金收益，才是商业地产的黄金组合。

18.共享单车的出现，成功扩展了地铁盘的边界线。过去一公里内有地铁站的楼盘才能称之为地铁盘，现在随时随地有车骑，三公里内都可以自称为地铁盘了，所以这些地铁盘的开发商应该感谢共享单车公司。

19.总体来看，亚洲城市的房价必定会超越欧美城市的房价。除了人多的因素之外，亚洲人更重视人际关系也更勤奋，城市作为效率中心，与人打交道方便快捷。而欧美国家都是种植园起家，认为宽阔的郊区更有自我拓展的空间。（刘晓博也说：因为中国人非常喜欢便捷、热闹的生活，所以那些必须靠私家车才能出入的小区，即便再昂贵、再豪华，将来也会跑输大盘。这是一个道理。）