因城施策 房企如何在区域分化中捕捉新的发展机遇

2019年1月10日下午，由中国互联网新闻中心•中国网地产主办的“第十届地产中国论坛暨2018中国房地产年度红榜颁奖典礼”在北京钓鱼台国宾馆5号楼隆重举行。在以《新周期下的企业发展之路》为主题的论坛中，各路大咖共同探讨房住不炒的市场环境下，房企的应对策略。

因城施策的背景下，不同城市的城市资源、经济发展、政策差异、人口流动趋势都导致房地产的区域性特征日益明显,城市间的分化仍在继续。基于此背景，房地产企业如何利用城市布局找到新的发展机会? 

对于此问题，亿翰股份董事、亿翰智库首席研究员张化东表示，房企寻找新的发展机会最重要的还是基于企业的DNA的因素，每家企业都要认清自己能做哪些市场，哪些市场不能做。

以重庆市场为例，张化东认为，金科龙湖等深耕重庆的房企已把重庆的产品做到优质了，可能一万块钱的产品还是套内的面积的价格，能做到如此必定存在房企对布局城市的深耕以及当地市场的了解。如果一家不知道重庆市场的情况的开发商进驻，可能四千五千块钱拿的土地，最后却不能得到好结果。因此，张化东强调，一定要清楚自己能做什么，而不是这个市场怎么样，一定要结合企业维度去考虑布局发展问题。

“每个企业的资源不太一样，占有的资源不一样，有的企业有前期的土地储备，可能会结合土地的地缘性深耕来发展。” 珠江投资华北公司住宅事业部总经理、天津城市公司董事长赵津对于张化东的观点表示赞同，从整个城市来分，大概大家分配的规律很简单，在中国一般就是中国特色的政策导向，中央前一段时间有19个城市群的建设，这就是核心。政策导向的支持，就会很明显。

赵津强调，一个城市的规划是最关键的。“我们在珠江做了很多城市更新，感觉到一个城市再有发展要根据城市规划，在规划里已经锁定了规模、配套、教育等资源。”通州的规划130万新城里来倒推0.65的配套指标，只有0.65里配产业集群，商业服务、工服、医疗教育装进来，整个大的城市规划来源于政策导向，区域规划，人口导向。没有人口，留不住人，做所有房地产跟产业结合不到一起，也很难有长期发展。

“因城施政提出来，对全国化布局开发商来讲都是挑战，一个是企业纬度，要对企业本身认清楚。” 鸿坤地产集团品牌及市场营销部总经理张羽晴表示，除对自身有清醒认知之外，布局城市宏观政策，规划也要心中有数。

谈及因城施策中间环节，张羽晴表示在大背景下，开发商品到底要不要进，进去什么地能拿，能做什么产生，信贷政策都会导致推盘节奏发生变化。房企想在全国化布局下寻求进入并获取机会，必须要对城市的政策有非常深刻的研究才能赢得当地的市场和客户。

对于城市布局中需求新的发展机会，金科也有自己的发展策略，目前集团的布局聚焦在二线和强三线城市，一四线城市辅助。

对此，金科集团品牌中心总经理姚科强调，按照国家大的城市群建立，建立了金科自己的“三圈一带”策略，对区域的城市的确定，保持区域的定力，锁定核心25城。金科也对客群进行了研究，发现客群发展方向越来越年轻化，也越来越中产化，也越来越个性化，以及对于健康的追求的四化。

姚科还强调，“要聚焦，不是城市越多越好，因为资源是有限的。同时还要做到在战术动作上进行创新，对于产品业态上进行延展。在区域管理层面做有把握。还要产品运营管理好，特别资源可以进行倾斜。”

（中国网地产）

■搜狐焦点咨询/团购电话：0635-8201185

■更多聊城房产、聊城房价、聊城楼盘、聊城土地、聊城城建、聊城房贷、聊城住房公积金等资讯服务，请持续关注搜狐焦点聊城站https://liaocheng.focus.cn/