行业新观察|聊城房企如何把握城市建设红利下的投资机会?

十四五是“扩大内需，以创新驱动、高质量供给引领和创造新需求的”国内大循环体系和双循环构建阶段，中央会从“促进资源要素顺畅流动”和“提升城市品质、促进内需”视角强力压制地产的金融投资属性，强化商品住宅的消费属性、低端住房的保障属性。

在此背景下，对于山东这种人口外流、高新产业正在培育发展中、土地有较大供应潜力、不似北上深杭有明朗发展前景的区域，房地产行业想要找到发展机会必须从其服务的本质属性——服务于城市建设和运营的视角出发。

城市二：聊城篇

聊城地处鲁西南，一直享有“江北水城”的美誉，地理位置距离省会济南不到2小时车程，北与德州交界，东与泰安相邻，西出河北邯郸且与河南濮阳相近，地处三省交接之处，山东省在十四五规划中将聊城定位为本省产业资源及需求进出中部的区域中心城市。

聊城市下辖的8个区县经济体量较小，经济增速差异较大。除聊城市GDP规模排名前列的东昌府区（755亿元），其余区县均位于全省GDP规模后50%的水平。

图1 山东13地市市场规模

在房地产层面，以近几年的销售面积数据看（如图2所示），聊城市场经历了17年的冲高，18、19小幅回调，20年突破600万平方，开始回归到增长渠道上来，销售均价从17年的4829元/㎡上涨到6762元/㎡；因此，虽然面积整体存在过程中的盘整，但因价格的上涨抵消了成交面积的回调，18-20年市场规模提升了42%。

图2 聊城市场规模和价格走势

通过对聊城的整体发展布局规划及透析今年的几个核心指标，我们发现这种增长态势，核心受益于整个城市建设的“营商改善、高质量教育、生态宜居”红利——因主城区的资源优势，形成中心城市的虹吸效益，不断吸引下一级县域客户置业需求向市区集中，推动了房价的上涨。

一、“宜商宜居、高端教育”带发展，县域进城置业趋势已成

从表1，2017-2019年GDP占比可以看出，在建筑、金融、房地产及相关服务业的比重开始加大，城市发展节奏相对较好，宜商宜居的发展理念得到验证，且农村人口收入显著提升，进城置业改善下一代的教育环境及未来生活环境的需求迫切。

截止到2020年聊城全市常住人口达到608万，其中镇化率52.72%，与全省61.8%的平均水平有8个百分点差距，根据以往的历史数据说明，当城市人口处于400-600万之间，且城镇化率在53%~58%时，因为城市首位度的因素（背后是该城市较周边城市有明显的配套优势），该优势一旦显现会快速形成城市虹吸效应，吸引下县人口进城置业。主城区价格持续坚挺的核心因素也在于城市流入人口的购买意愿强烈。

二、高速城镇化大趋势下，“房价支付力”发生变化

如表1所示，聊城的GDP和主要行业产值在17-19年间的比重产生了较大的变化，变化较为显著的是农业GDP增加，同时建筑、金融、交通运输占比和规模呈现上升态势，批发和零售、工业、住宿餐饮的GDP比重降低。

表1 聊城2017-2019年各行业GDP（亿元）

从表2可见，各行业16-19年工资增长变化率差别非常大：

①属于生产服务业的住宿餐饮、商服、文体、农业、公共事业、地产、科研都在40%以上，反映这些行业的收入在提升，住宿及餐饮、农业收入的增长将带来显著的刚需刚改需求增长，产生大量的增量需求，商服、文体、公共事业的收入改善，也引领着改善型住房需求产生。

②制造业、建筑、卫生与社会、其他服务等行业，收入增长率在15~40%之间，这些群体也是改善需求的主力。

表2 聊城16-19年各行业从业者人均工资变化

如图3所示，聊城市平均工资为70475元,基于整个行业及工资分步以及目前的房价情况趋势（聊城市整体均价6700元/㎡，市区均价9700元/㎡），根据目前的行业收入水平，农林人口及制造业、建筑业工人将是县域刚需客群主要的核心群体，可以在村镇及规模制造业企业尽快完成布点，重点拓展，该群体客户对于县域房价的承受力较为契合。金融、公共管理、教育、科研以及相关事业单位将在聊城市区及各县域构成主要的改善性需求群体，无论对于聊城主城区房价而言还是县域中高端楼盘来说，该客群的价格承受能力也比较契合。

图3 聊城市各行业从业人均工资水平和人数占比

三、区县的规划、市场容量、房价支付力三维视角看投资布局机会

如表4所示，聊城市大部分区县目前的房价相对普通居民收入相对温和，房价收入比矛盾不突出，较高的为高新区及度假区达到了9.6，但相对去化规模较小，度假区的购买客户群对价格不敏感。因此房企在这种房价收入比比较温和的市场投资，风险相对可控，主要把握产品的市场定位。

表4 聊城市各行业从业人均工资水平和人数占比

发展定位明确

“...,要经过五年乃至更长时间的努力，将我市建设成为综合实力较强、产业特色鲜明、宜居宜业宜游的冀鲁豫三省交界区域性中心城市。”要加强与北京市朝阳区、海淀区，雄安新区，济南市，濮阳市等地的全面合作，打造中西部资源进入山东、山东产品和服务业占领中西部市场、全面融入京津冀协同发展的“桥头堡”;拉长铜铝精深加工产业链条，打造全国重要的有色金属及金属深加工基地;进一步打响“聊·胜一筹!”品牌，与全国七大城市群普遍建立战略合作关系，建设一批绿色蔬菜、粮油、畜产品直供基地....。

紧抓济郑、雄商高铁建设的历史性基于，高标准编制国土空间规划，加快茌平融入中心城区步伐，启动聊城高铁新区和高铁物流园区建设，推进大外环建设，拉开聊城东西延伸的框架。高水平规划布局茌平、临清、莘县高铁新城。

......

——《聊城统计年鉴2020版》

从聊城城市布局及十四五的规划建议中可见，聊城的区县也可以分为三类：

排名前列类——主城区的东昌府区、开发区、高新区、旅游度假区3个城区中心，优势依然明显“做大做强做优”。其中东昌府区、开发区与高新区的置业需求强烈，价格坚挺，是品牌房企的必争之地，刚需刚改的需求重点，聊城整个市区的首位度较高，利于形成吸附要素，因其在整个城市配套尤其在商业、教育、环境配套等方面与县域有着明显优势，不断吸引县域及农村客户进城置业需求，尚处于配套发展的红利收割期，可大力布局。

第二类——本土房企在选择本土城市布局时，可积极布局部分县域中高端品牌市场，基于十四五规划的“聊茌东都市区”打造，在十四五期间茌平、东阿可优先选择进行布局。

第三类——阳谷、莘县、临清在十四五期间主城区都会有城市建设红利，且经济发展面较好，冠县作为人口大县，也可积极进入。

表5 山东省路网规划及高级产业规划

▲▲▲综上所述，我们从房企视角给出对聊城投资布局的策略建议：

1、本土房企要重视品牌塑造、品质打造、做好圈层客户经营；

2、产品层面立足刚改与改善，分析各区县产品构成可见部分县域在高端层面存在机会

①潜在改善需求主要分布在文体、卫生、住宿餐饮行业；

②潜在刚需主要是农村人口、制造业、建筑业从业人员；

③潜在高改、高端需求客群主要是金融、信息技术和商业服务行业的管理团队。

3、从城市规划、房价支付力、市场规模投资布局区域分类：

①东昌府、开发区、高新区引领聊城市场主旋律，本土房企与外来房企竞争激烈；

②茌平、东阿对本土房企入住有优势，可优先布局，重点关注改善、刚需客群，但要规避高价地，阳谷、临清、莘县、冠县可择机进入。

结语

本文从房企视角给出对聊城投资布局的策略建议，帮助房企找到相应的机会和进入时机。

具体到行动策略上，房企还是应该一城一策，针对此，我们后续会针对济宁、德州两个城市进行深入分析。