深圳旧改新政:明确较低赔偿标准 签约率达 95% 可征收

12 月 30 日，全国首部地方城市更新条例公布。深圳市人民代表大会常务委员会官网发文称，《深圳经济特区城市更新条例》（下称《条例》）经深圳市第六届人民代表大会常务委员会第四十六次会议于 2020 年 12 月 30 日通过，自 2021 年 3 月 1 日起施行。

具体而言，《条例》明确可列入旧改项目的标准，降低项目立项和拆迁标准，并首次制定了较低赔偿标准。《条例》通过，被视为深圳官方推动旧改进度，增加住房供应的重要信号。

12 月 30 日，合一城市更新集团董事总经理罗宇对时代周报记者表示，《条例》对化解城市更新较大难题，即拆迁难有重大意义，对整个行业有促进作用。同时，《条例》提出 " 政府统筹、公共利益优先 "，此前的《深圳市城市更新办法》表述为 " 政府引导 "。从政府推进公共利益实施的角度看，政府有必要通过统筹的方式提高项目的可实施性和公共利益的实现。

同日，深圳市人大常委会法工委对《条例》做出解读，表示深圳市人大常委会法工委立法是承担先行示范区使命、践行共建共治共享发展理念的需要，也是拓展城市发展空间、促进城市转型升级的需要，更是破解城市更新深层障碍、推动城市更新高质量发展的需要。未来，官方将继续推动城市更新工作从高速发展向高质量发展转变，为城市更新工作提供法治保障，进一步提升城市品质和竞争力。

降低拆迁难度

深圳城市更新迎来新的里程碑。《条例》降低对旧改项目签约率的要求，为解决拆迁难问题提出了解决方案。

《条例》规定，用地为单一地块的，应当经全体共同共有人或者产权份额 3/4 以上的按份共有人同意，建筑物区分所有权的，应当经专有部分面积占比 3/4 以上的物业权利人且占总人数 3/4 以上的物业权利人同意，其中旧住宅区所在地块应当经专有部分面积占比 95% 以上且占总人数 95% 以上的物业权利人同意。

此外，城中村合法住宅、住宅类历史违建部分，已签订搬迁补偿协议的物业权利人人数占比不低于 95% 的，可参照前款规定由区人民政府对未签约住宅类房屋依法实施征收。

也就是说，当项目签约面积与签约人数占比均达到 95% 后，即可进行拆迁。过去 10 年，拆迁的标准是签约面积与签约人数占比都需达到 100%。由于条件苛刻，目前深圳仅有鹤塘岭小区、兴业生活区、桥东片区城市更新项目、粤海街道莱英花园更新项目等 4 个项目达到 " 双百 " 要求。

长期以来，人们关于拆赔比的争议不断，《条例》首次明确界定赔偿标准。

《条例》规定，已登记的商品性质住宅物业采用原地产权置换的，按照套内面积不少于 1 比 1 的比例进行补偿；产权置换的实际面积不得少于约定面积，因误差导致超出面积在 3% 以内的，物业权利人可以不再支付超出面积部分的房价。

"《条例》首创‘个别征收 行政诉讼’模式，提出适当的补偿标准指引，有助于化解城市更新较大的难题，即拆迁难问题。"12 月 30 日，罗宇对时代周报记者表示，《条例》出台，对城市更新行业有促进作用。拆迁难问题得以解决，对加强行业投资信心将有所帮助。

缩短旧改周期

深圳是一座拆出来的城市。2009 年，深圳颁布《深圳市城市更新办法》，率先在全国提出 " 城市更新 " 概念。

10 年来，深圳持续通过城市更新释放土地资源，优化城市空间。来自安云更新律师事务所的数据显示，2009 年 -2019 年，深圳共有 340 万平方米旧工业区进行了综合整治，117 个拆除重建的产业升级项目获规划审批，更新改造后将提供 1840 万平方米的产业用房以及与之相配的产业配套。通过城市更新，深圳共建造了 130 所学校、271 所幼儿园、849 万平方米保障房和 87 万平方米创新性产业用房。

由于涉及利益主体多、程序流程复杂、涵盖面广等原因，开发周期长成为深圳城市更新最显著的特点之一。

罗宇表示，深圳城市更新周期平均是 8 年 -10 年。《条例》将有助于村改和旧小区类项目缩短改造周期，预计将缩短 1/3 以上的时间。

" 传统的旧改模式存量改造所需资金规模庞大，完全依靠政府投入难以持续。此外，深圳历史遗留用地问题突出，仅依靠单一的旧城改造和拆迁安置政策难以解决。城市更新作为深圳土地改革的重要一环，客观上盘活了存量土地，提高了土地利用效率，同时，有利于完善公共服务设施，促进产业转型升级，改善城市投资环境和人居环境，推动城市可持续发展。" 深圳市人大常委会法工委对《条例》做出解读，强调出台《条例》是拓展城市发展空间、促进城市转型升级的需要。

关于破解城市更新搬迁难的问题，深圳市人大常委会法工委表示，《条例》创设了 " 个别征收 行政诉讼 " 制度，规定旧住宅区城市更新项目个别业主经行政调解后仍未能签订搬迁补偿协议的情况下，为维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民政府可以对未签约部分房屋实施征收。

（时代周报记者 刘婷）

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